روابط مالک و مستاجر درمکان های تجاری از نگاه قانون
روابط مالک و مستاجر درمکان های تجاری از نگاه قانون
روزنامه ایران - شماره 4332 - 16/7/88
موارد پرداخت سرقفلی
حق سرقفلی که قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 از آن به حق کسب و پیشه یاد کرده حقی است که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن ملک تجاری و محل کسب خود بر دیگران مقدم شمرده می شود. حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد زیرا به علت اشتغال در آن محل ایجاد می شود اعم از اینکه مستاجر به مالک وجهی در ابتدای رابطه استیجاری پرداخته باشد یا نپرداخته باشد. (البته این امر فقط در مورد اماکنی است که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند.)
با مطالعه مقررات سال 1356 مواردی که به مستاجر تمام حق سرقفلی یا نیمی از آن تعلق می گیرد احصاء شده که در این مقاله به آنها می پردازیم.
1- تخلیه به هنگام احداث ساختمان جدید مشروط به آنکه اولاً: پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. ثانیاً: موجر تمام حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.
2- تخلیه به دلیل نیاز شخص موجر برای کسب یا پیشه مشروط به آنکه نیاز شخصی موجر به محل مذکور برای دادگاه احراز شود نه نیاز فرزندان یا افراد تحت تکفل او برای اشتغال و از طرف دیگر موجر تمام حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.
3- تخلیه به دلیل احتیاج موجر یا کسان او به سکونت به شرط آنکه محل مذکور مناسب برای سکونت باشد و موجر نیز تمام حق کسب و پیشه را بپردازد.
4- در موردی که حق انتقال به غیر از مستاجر در اجاره نامه سلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد و موجر با انتقال منافع ملک تجاری از سوی مستاجر به دیگری مخالف باشد و در این حالت اگر موجر تقاضای تخلیه کند باید تمام حق کسب و پیشه را بپردازد والامستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در این صورت دادگاه حکم به اجازه انتقال منافع مورد اجاره می دهد. در این حالت باید به نکات زیر توجه کرد:
اولاً: این حکم پس از قطعیت فقط شش ماه اعتبار دارد. پس اگر ظرف شش ماه از تاریخ قطعیت حکم، مستاجر منافع ملک تجاری را با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل نکند این حکم از اثر افتاده و بی اعتبار می شود.
ثانیاً: پس از صدور حکم و قطعیت آن و درخواست مستاجر برای تنظیم سند انتقال یا به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره سابق و اولیه و اگر اجاره نامه اولیه رسمی نباشد یا اجاره نامه در کار نباشد به دفترخانه نزدیک ملک تجاری مراجعه خواهد شد.
ثالثاً: مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره جانشین مستاجر سابق خواهد شد.
رابعاً: به عقیده غالب قضات این درخواست مستاجر( تجویز انتقال منافع) هر زمانی قابل پذیرش است چه قبل از پایان مدت اجاره و چه پس از انقضای مدت اجاره.
خامساً: در صورتی که مستاجر بدون جلب موافقت موجر یا کسب اجازه از دادگاه ( به طریقی که در بند قبلی آمده است) در موردی که حق انتقال به غیر ندارد منافع عین مستاجره را به دیگری منتقل کند و در این حالت متصرف (منتقل الیه) در برابر درخواست تخلیه از سوی موجر، استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت دارد.
در چه مواردی مستاجر حق دریافت سرقفلی ندارد؟
قبل از پاسخ به این پرسش باید دانست که اصولاً پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی توسط مستاجر تاثیری در استحقاق یا عدم استحقاق او برای دریافت حق کسب و پیشه به هنگام تخلیه ندارد گرچه پرداخت سرقفلی در ابتدای اجاره از سوی مستاجر در تعیین میزان و محاسبه حق کسب و پیشه موثر است ولی در اصل استحقاق یا عدم استحقاق حق کسب و پیشه موثر نیست.
اما مواردی که می توان به عنوان نمونه برای عدم استحقاق مستاجر به هنگام تخلیه نام برد عبارتند از:
1- هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
باید توجه داشت که تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره موجب ایجاد حق تخلیه برای موجر شده بدون آنکه مبلغی برای تخلیه به مستاجر بپردازد.
اگر در اجاره نامه در مورد نحوه استفاده از مکان مورد اجاره صحبتی به عمل نیامده باشد استفاده مستاجر از عین مستاجره چگونه خواهد بود؟
اگر در اجاره نامه تعیین نشده باشد که از منافع عین مستاجره چگونه باید استفاده شود نحوه استفاده از آن مکان تابع اوضاع و احوالی است که بر روابط طرفین حاکم است و تشخیص آن با دادگاه است پس اگر دادگاه تشخیص دهد که محل برای کسب و پیشه اجاره داده شده است با توجه به زمان وقوع عقد اجاره روابط طرفین ممکن است تابع قانون سال 1356 شود.
2- تعدی و تفریط نسبت به مکان تجاری از جمله مواردی است که برای موجر حق تخلیه به وجود می آورد و مستاجر بدون استحقاق دریافت حق سرقفلی یا کسب و پیشه باید از مغازه یا محل کسب بیرون رود. برای مثال مستاجر بدون اجازه مالک تغییراتی در بنا به وجود بیاورد و قسمتی از آن را تخریب کند و ...
3- در موردی که مستاجر اجاره بها را نپردازد.
4-استفاده غیر قانونی از مکان تجاری برای مثال ایجاد مرکز فساد مانند قمارخانه یا لابراتوار تهیه مواد افیونی و ...
آیا انتقال سرقفلی باید با سند رسمی باشد؟
گرچه مطابق تبصره دو ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 انتقال حق کسب و پیشه به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر است ولی ضمانت اجرای کافی برای این تبصره نیست و در عمل امکان دارد که مستاجر با سند عادی سرقفلی را به دیگری انتقال دهد.
